来源:深圳商报 | 2021-11-30 16:22:22 |
在实施二手房成交参考价机制后,深圳近日上线新版二手房交易网签系统,通过与多部门的数据对接,将二手房交易全流程纳入政府监管。
新系统对中介行业的运行逻辑进行了两大调整:一是从“多方委托”变为“独家委托”,卖方在同一个时间段里只能委托一位经纪人销售房源;二是从“双边代理”变为“单边代理”,买卖双方需有代表各自利益的经纪人。
新系统有三个入口,分别为“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”。
新系统将推动中介行业运行逻辑变化,从“多方委托”变为“独家委托”。以往,业主卖房一般会把房源委托给多个中介机构挂牌销售。多方委托,不仅会造成资源浪费,还存在“跳单”等纠纷隐患,买卖双方可能为了少支付中介费,绕开已经提供服务的中介,自行成交或者选择收费更低的中介成交房源。
在新系统中,卖方最多只能委托三家中介机构销售房源。第一家受托机构在委托期限内对房源拥有独家销售权利。其他两家需待第一家委托期限到期才能作为替补获得委托权。
拿到委托协议,是中介机构获取售房佣金的前提。正因如此,新系统上线后,各大中介机构都在发力“争抢”房源,赶着发布介绍“独家委托”优势的一对一管家式服务广告。为了避免出现乱象,深圳市房地产中介协会专门发布通知,严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”“定金”等不正当方式诱导消费者,或通过胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。一旦被举报查实,违规机构及个人将被暂停系统使用权限,同时不良行为记录计入诚信档案。
新系统还推动中介行业运行逻辑从“双边代理”变为“单边代理”。
此前,二手房交易中,买卖双方委托的是同一家机构,甚至同一名中介。中介方利用“信息不对称”进行居间撮合交易,为了迅速成交赚取佣金,会出现两个问题:一是不向买卖双方透露真实价格,只进行价格撮合,让卖家不断让价,买家不断提价;二是以牺牲或损害买方权益的方式,与卖方形成“攻守同盟”,将房子以高价甚至是“吃差价”的方式售出。
新系统采取“单边代理”模式,建议买方委托与卖方不同的房地产经纪机构购置房产,促使买卖双方与各自的受托中介机构形成单边委托关系。卖方经纪人,只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出。买方经纪人,只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源,同时要对所匹配推荐的房源质量负责。买卖双方经纪人权责边界清晰,“各为其主”,以争取委托人在实际交易中的利益最大化。
新系统是否能切实发挥作用,解决二手房交易现存的一些问题,还有待市场检验。深圳市房地产中介协会认为,基于“单边代理”逻辑运行的新版二手房交易网签系统一旦运行成功,将会改变我国房地产中介服务底层逻辑,不仅将提高房产流转交易效率,还将更有力地保障消费者权益。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,从年初的二手房成交参考价,到最新上线的新版二手房交易网签系统,深圳对二手房市场交易的监管正在加强。二手房成交参考价机制已被一些城市采用,此次“单边代理”的中介运营模式也或将产生辐射效应。
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